Intérêts d'un prêt immobilier

Comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier ?

Une banque est un organisme à but lucratif qui cherche ainsi à réaliser des profits à travers ses différents produits. L’un de ses produits qui rapportent le plus est le prêt. Il en existe différents types (prêts à la consommation, prêt immobilier, etc.), mais l’idée reste la même : prêter une certaine somme à un emprunteur à condition que ce dernier puisse rembourser au bout d’un certain délai, avec les intérêts qui en découlent. Justement, pour un prêt immobilier, comment calculer les intérêts ?

Le taux d’intérêts et la durée du prêt immobilier

Ces deux facteurs vont beaucoup influer sur les intérêts à verser pour le remboursement du prêt immobilier. Concernant le taux d’intérêt, on ne peut pas le calculer, dans la mesure où chaque banque applique son propre taux à partir de nombreux facteurs (la durée de remboursement, le profil de l’emprunteur, les objectifs de la banque, la concurrence, etc.). Concernant la durée de remboursement, plus elle s’étale dans le temps, plus le taux d’intérêt sera élevé. Cela fait aussi que le montant total des intérêts va augmenter avec la durée.

Il faut savoir qu’il existe deux grandes familles de prêts immobiliers, à savoir le prêt in fine et le prêt amortissable.

Prêt in fine

C’est la formule la plus simple, puisqu’il suffit de multiplier le capital emprunté par le taux d’intérêt, puis de multiplier le résultat par la durée, si l’on veut connaître le montant total des intérêts d’un prêt in fine.

En guise d’exemple, soit un prêt in fine de 300.000 € accordé à un taux de 1,20% sur 20 ans. Le calcul se fait comme suit :

300.000 x 1,20% x 20 = 72.000 € d’intérêts

Ainsi, l’emprunteur va devoir payer son bien immobilier à 390.000 €, intérêts compris. A noter qu’avec un prêt in fine, l’emprunteur va payer uniquement les intérêts à travers ses mensualités. Il va devoir rembourser le capital emprunté (300.000 € dans notre exemple) en une seule fois, après toutes les mensualités.

Dans les faits, il s’avère que ce type de prêt est particulièrement coûteux. D’ailleurs, pratiquement tous les particuliers n’osent pas souscrire à celui-ci, car il expose à un risque financier assez important une fois arrivé à l’échéance du prêt.

Prêt amortissable

Une grande majorité des prêts est de type amortissable, car les intérêts sont beaucoup plus abordables. De plus, les intérêts sont calculés en fonction du capital restant à payer. En d’autres termes, le capital à rembourser diminue au fil des mois et des années. Si l’on ne veut pas se prendre la tête, il faut savoir que le montant de la mensualité reste la même. Une fois versée, celle-ci est fractionnée par la banque, une partie représente une mensualité pour le remboursement des intérêts, et une autre partie en mensualité pour rembourser le capital.

Le calcul est plus compliqué, il faut généralement utiliser un tableau d’amortissement. Mais pour reprendre le même exemple : prêt de 300.000 € sur 20 ans à un taux de 1,20%, le montant total des intérêts s’élèvera à 37.680 €.

Il apparaît que pour le même exemple, le montant total des intérêts avec le prêt amortissable est quasi 2 fois moins cher qu’avec le prêt in fine.